Aj vyúčtovanie nákladov za bývanie možno reklamovať

09.06.2019 vyuctovanie-ucet-doklad-faktura-kalkulacka-clanokW.jpg

 

Majitelia bytov v bytových domoch dostali do 31. mája vyúčtovanie nákladov za bývanie za minulý rok. Ak s ním nie sú spokojní a našli v ňom nezrovnalosti, majú právo vyúčtovanie reklamovať.

Ročné vyúčtovanie nákladov na bývanie obsahuje reálne náklady za teplo, vodu, plyn, rôzne služby spojené s prevádzkou a správou bytového domu alebo nebytového priestoru, úhrady za všetky služby, ktoré súvisia s užívaním bytov a nebytových priestorov, príspevky do fondu opráv a poplatky za správu. Presnú podobu vyúčtovania zákon nedefinuje, a preto je možné, že listina sa v každom bytovom dome mierne líši. Platí však, že vyúčtovanie musí byť jasné, prehľadné a zrozumiteľné.

Pri kontrole vyúčtovania by si vlastníci mali skontrolovať údaje ako počet osôb, výmeru bytu a vykurovaných spoločných priestorov v dome, stavy meračov studenej vody, teplej vody a meračov tepla. Každý vlastník si môže skontrolovať, či rozúčtovanie jednotlivých služieb je také, aké si vlastníci dohodli a sú aj uvedené buď v zmluve o výkone správy, alebo v zmluve o spoločenstve.

Často sa však stáva, že vlastníci nie sú spokojní a s obsahom vyúčtovania nesúhlasia a chcú vyúčtovanie reklamovať. Na každom ročnom vyúčtovaní musí byť uvedený dátum, dokedy ako vlastník môžete vyúčtovanie reklamovať. Finančné plnenie je vymožiteľné súdnou cestou do troch rokov od doručenia vyúčtovania. Reklamovať vyúčtovanie treba vždy u toho, kto vyúčtovanie vyhotovil, teda u správcu alebo u predsedu spoločenstva. V prípade, ak ste teda našli vo vyúčtovaní nezrovnalosti, obráťte sa najprv na správcovskú spoločnosť, ak dom spravuje spoločenstvo vlastníkov bytov, reklamáciu treba adresovať rade, ktorá je dozorným orgánom.

Ak sa so spoločenstvom vlastník nedohodne, o spore môže rozhodnúť súd. Ak sa vlastník so správcom nedohodne, môže sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI) alebo spor môže riešiť súdnou cestou. SOI robí kontrolu aj v prípade, ak správca nepredložil vyúčtovanie zálohových platieb do konca mája. Ak inšpekcia zistí pochybenie, uloží správcovi pokutu a ten musí nesprávne vyúčtovanie opraviť. Reklamáciu si môžete uplatniť aj neskôr, maximálne však do troch rokov od vyúčtovania.

V prípade, ak až po reklamačnej dobe zistíte, že spotreba vody vám nebola v zmysle vyhlášky účtovaná v pomere 10/90, požiadajte správcu o vysvetlenie a nápravu, ak to správca nerešpektoval, obráťte sa na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Vyúčtovanie by vám museli prepracovať, pričom správcovi by bola uložená pokuta. Reklamácia by mala byť vybavená podľa zákona o ochrane spotrebiteľa do 30 dní. Niekedy sa správcovia a správcovské spoločnosti nechcú zaoberať reklamáciami, ktoré pošle majiteľ po termíne, ktorý ukladá zákon o ochrane spotrebiteľa. Takýto postup však odporuje zákonu a platí, že reklamáciu si možno uplatniť aj neskôr.

 

Ročné vyúčtovanie nákladov na bývanie

Dátum vyúčtovania

Ročné vyúčtovanie je správca povinný vykonať podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pravidelne za každý rok, najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka. Vyúčtovanie nákladov spojených s bývaním predstavuje rozdiel medzi zálohovou platbou a skutočnou spotrebou.

Obsah vyúčtovania

  • Legislatíva nestanovuje, ako má vyúčtovanie vyzerať, aké náležitosti má obsahovať. Základným podkladom vyúčtovania je schválený zálohový predpis, ktorý by mal každý vlastník bytu dostať koncom roka s platnosťou od 1. 1. nasledujúceho roka.
  • Vyúčtovania by mali byť jednoduché a spotrebiteľom zrozumiteľné i napriek tomu, že legislatíva nestanovuje, ako musí vyúčtovanie vyzerať. Forma, ako aj obsah vyúčtovaní tepla a teplej vody je upravený vyhláškou Úradu pre reguláciu sieťových odvetví( URSO).
  • Plnenia/služby podliehajú ročnému vyúčtovaniu podľa skutočných nákladov fakturovaných od dodávateľov za uplynulý rok. Každá položka plnenia musí mať vo vyúčtovaní údaje o nameranej spotrebe za bytový dom a o jej finančnom vyúčtovaní z faktúry od dodávateľa služby.
  • V hlavičke vyúčtovania by mali byť uvedené údaje správcu, resp. spoločenstva (názov, adresa, IČO, kontakty a pod.). V úvode vyúčtovania by mali byť: údaje o dome, vlastníkovi, číslo bytu ako variabilný symbol, počet osôb v dome, počet osôb žijúcich v byte a dátum spracovania vyúčtovania!
  • Pri každej službe by mali byť uvedené údaje za bytový dom, za byt vo forme doplatku alebo nedoplatku za danú službu. Vlastníci bytov sa v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve musia dohodnúť, akým spôsobom sa budú jednotlivé plnenia/služby účtovať, a to vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov bytov.
  • Zmluva by mala uvádzať konkrétny spôsob rozpočítavania jednotlivých položiek vo vyúčtovaní. Dôležité pre vlastníkov je, aby boli v zmluve o výkone správy/SVB jasne stanovené pravidlá, podľa ktorých sa jednotlivé položky rozpočítavajú.

Ako môže vyzerať vyúčtovanie

  • v prvej časti sa vyčísľujú platby za služby spojené s bývaním.
  • v druhej ide o vyúčtovanie fondu opráv a údržby.
  • prehľad platieb s dátumom úhrady vlastníka

Položky pri službách:

  • vyúčtovanie služieb spojených s bývaním obsahuje tieto položky:
  • teplo na vykurovanie
  • teplo na ohrev TÚV
  • vodné stočné – SV
  • vodné stočné – TÚV
  • osvetlenie spoločných priestorov
  • stočné – dažďová voda
  • havarijná služba
  • výťah
  • poistenie bytového domu
  • upratovanie
  • poplatok za výkon správy

Najčastejšie problémy s vyúčtovaním

Najčastejšími dôvodmi vysokých nedoplatkov sú:

  • zle nastavené zálohové platby, najmä náklad na vykurovanie a spotrebu vody, či už studenej, alebo teplej
  • nepredvídaná vysoká spotreba vody, napríklad pri dlhodobejšej návšteve
  • vykurovanie, aj vtedy, keď si vlastník rieši nadmerné teplo v byte vetraním a nie regulovaním cez termostatickú hlavicu na radiátore
  • nesprávny odpočet vodomerov, alebo rozdeľovačov
  • nesprávny počet osôb v byte
  • zvýšený koeficient spotreby vody, čo môže spôsobovať čierny odber, úniky vody

 

Kedy sa môžete obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu

Vzhľadom na to, že spotrebitelia sa často obracajú na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI) s podaniami týkajúcimi sa problémov spojených so spravovaním bytov a nebytových priestorov v bytových domoch, vyúčtovaním služieb spojených s bývaním, uvádzame informáciu, týkajúcu sa kompetencií SOI v danej oblasti.

Podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (bytový zákon) na správu domu zriaďuje Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (SVB), alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu uzavrieť zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou – Správcom, ktorý má na túto činnosť živnostenské oprávnenie.

Činnosť správcu bytového domu a SVB sa riadi uvedeným zákonom a zmluvou o správe domu alebo zmluvou o spoločenstve.

SOI kontroluje len niektoré ustanovenia bytového zákona, týkajúce sa dodržiavania povinností správcu domu, a to tie, na ktoré je možné aplikovať zákon č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa (zákon o ochrane spotrebiteľa).

To, čo je porušením ustanovení bytového zákona, môže byť zároveň porušením ustanovení zákona o ochrane spotrebiteľa. Samotný bytový zákon ale SOI nedozoruje. V prípade jeho porušenia, následkom ktorého je poškodenie alebo iná ujma vlastníka, sa môžu vlastníci domáhať svojich práv prostredníctvom príslušných súdov.

 

Čo kontroluje SOI

  • SOI vykonáva kontroly u Správcov. V SVB SOI nie je oprávnená vykonávať kontroly, okrem vyúčtovania tepla a TUV v zmysle § 2 písm. e) zákona č. 657/2004 Z. z., kde SVB je zadefinované ako účastník trhu s teplom a vykonáva rozúčtovanie tepla v bytovom dome podľa § 17, § 18 a § 19 zákona č. 657/2004 Z. z, lebo v prípade SVB ide o spravovanie vlastného majetku a nejde o poskytovanie služby spotrebiteľom vo vzťahu podnikateľ – spotrebiteľ.
  • Z uvedeného dôvodu dodržiavanie povinností SVB, vyplývajúcich zo zákona o vlastníctve bytov, nie je predmetom kontroly SOI. Vyúčtovanie služieb spojených s bývaním SOI v SVB nekontroluje; vlastníci sa môžu obrátiť na Radu, ktorá je dozorným orgánom spoločenstva. V prípade nespokojnosti s vybavením reklamácie sa môžu vlastníci obrátiť na príslušný súd. SOI ďalej nekontroluje ani bytové družstvá, okrem vyúčtovania tepla a TUV v zmysle § 2 písm. e) zákona č. 657/2004 Z. z., kde je bytové družstvo zadefinované ako účastník trhu s teplom a vykonáva rozúčtovanie tepla v bytovom dome podľa § 17, § 18 a § 19 zákona č. 657/2004 Z. z, ktoré spravujú družstevné byty (kontroluje Kontrolná komisia družstva); nejde o vzťah podnikateľ – spotrebiteľ. Je nevyhnutné, aby byt bol v každom prípade v osobnom vlastníctve spotrebiteľa.

Ako podať reklamáciu

  • Kontrolu správnosti rozúčtovania úhrad za služby spojené s bývaním SOI kontroluje u správcu podľa zákona o ochrane spotrebiteľa a podľa zákona č. 657/2004 Z. z. a jeho vykonávacej vyhlášky č. 240/2016 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla.
  • V prípade podozrenia na nesprávne rozúčtovanie je potrebné, aby vlastník najskôr uplatnil reklamáciu u správcu s uvedením konkrétneho nedostatku vo vyúčtovaní. V prípade, ak správca na reklamáciu nereaguje, alebo po jej vybavení sa vlastník cíti naďalej poškodený, môže sa obrátiť na príslušný inšpektorát SOI podľa sídla správcu.
  • K podaniu je potrebné priložiť kópiu vyúčtovania, samotnej reklamácie a súvisiacej korešpondencie. Reklamácia na nesprávne rozúčtovanie musí byť správcom vybavená v lehote do 30 dní od uplatnenia reklamácie, pretože ide o službu poskytnutú správcom domu.
  • SOI preverí správnosť započítaných údajov z príslušných faktúr, správnosť použitých údajov z bytových meradiel (údaje predložené správcom – vlastníci by mali venovať náležitú pozornosť údajom uvádzaným pri odpise z meradiel), správnosť fakturovaných cien, dodržiavanie dohodnutého spôsobu rozúčtovania. Správnosť rozúčtovania tepla SOI kontroluje podľa vyhlášky č. 240/2016 Z. z.
  • Spôsob rozúčtovania musí byť dohodnutý, a to buď v zmluve o výkone správy, alebo rozhodnutím vlastníkov. Správca musí vykonať rozúčtovanie takto dohodnutým spôsobom, v opačnom prípade sa dopustí porušenia povinnosti.
  • V prípade, ak pri rozúčtovaní správcom vznikne preplatok (nie v rámci kontroly SOI), vo veci vrátenia preplatku SOI môže konať len vtedy, ak lehota na vrátenie preplatku je zakotvená v zmluve a správca v tejto lehote preplatok nevrátil. Ak sa pri kontrole SOI zistí nesprávne rozúčtovanie, v dôsledku ktorého vznikne preplatok, inšpektor vydá záväzný pokyn na vyhotovenie opravného vyúčtovania formou opatrenia na mieste podľa § 6 ods. 1 písm. c) zákona č. 128/2002 Z. z. o štátnej kontrole vnútorného trhu vo veciach ochrany spotrebiteľa. SOI nemá kompetencie vymôcť pre spotrebiteľa preplatok. Toto právo prináleží jedine súdu. Spotrebitelia majú pri nevrátení preplatkov možnosť využiť inštitút započítania medzi zmluvnými stranami podľa Občianskeho zákonníka.
  • SOI môže vykonať kontrolu aj v prípade, ak správca nepredloží vlastníkom vyúčtovanie v lehote do 31. mája nasledujúceho roka. V tom prípade SOI uloží správcovi záväzným pokynom predložiť vyúčtovanie vlastníkovi a v prípade nesplnenia tohto pokynu uloží správcovi pokutu. Ak správca nepredloží vyúčtovanie fondu prevádzky údržby a opráv a úhrad za plnenia v zákonnej lehote, nemá nárok na platby za správu.

Čo SOI nekontroluje

  • Spôsob výpočtu odvedeného množstva zrážkových vôd upravuje vyhláška MŽP SR č. 397/2003 Z. z., ktorá je vykonávacím predpisom k zákonu č. 442/2002 Z. z. o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách. Kontrola správnosti množstva zrážkových vôd, fakturovaných dodávateľom studenej vody, nie je predmetom kontroly SOI. Podania SOI postupuje Ministerstvu životného prostredia SR – odbor vodnej politiky a energetických zdrojov.
  • Poplatok za zber, prepravu a zneškodňovanie komunálnych odpadov upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Sadzbu poplatkov na príslušné obdobie ustanovuje obec všeobecne záväzným nariadením. SOI kontroluje správnosť rozpočítania nákladov za odvoz odpadu.
  • SOI nie je oprávnená vykonávať u správcu kontrolu účtovníctva, hospodárenia s fondom prevádzky, údržby a opráv, určovať a kontrolovať zálohové platby – tvoria sa dohodou medzi správcom a vlastníkmi. Ak nedôjde k dohode, o spore môže rozhodnúť jedine súd (zálohová platba nie je cenovou kategóriou, preto správnosť jej výšky nie je predmetom kontroly SOI).
  • SOI nekontroluje ani kvalitu prác vykonaných dodávateľskými firmami, faktúry za vykonané práce – ceny, použitý materiál, vykonané práce, lehoty na vybavenie reklamácií pri uplatňovaní reklamácií chýb vykonaných diel – napr. pri zateplení. Postup – vlastník reklamuje u správcu a povinnosťou správcu je riešiť a vybaviť reklamáciu so zmluvným vykonávateľom prác. Ak správca nekoná a vlastníkom vznikne škoda v dôsledku nečinnosti správcu, môžu sa obrátiť na súd pre porušenie zmluvy o výkone správy, ako aj bytového zákona.
  • Pred samotným zaslaním podaní na SOI, týkajúcich sa nedodržiavania povinností správcu, SOI vyžaduje písomné podklady, z ktorých bude zrejmé, že vlastníci sa písomne dožadovali svojich práv podľa bytového zákona u správcu. V prípade, ak správca nevyriešil požiadavky spotrebiteľov k ich spokojnosti resp. na požiadavky nereagoval, môžu sa vlastníci obrátiť na príslušný inšpektorát SOI (kontakt www.soi.sk), v sídle ktorého sa správca nachádza.
  • SOI môže správcovi uložiť plnenie povinností záväzným pokynom len do budúcnosti, pôsobí teda preventívne, okrem porušení ustanovení zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike, kde je inšpekciou možné ukladať opatrenia na odstránenie zistených nedostatkov aj spätne. Za nesplnenie záväzného pokynu môže uložiť pokutu. (Pozn. pri porušení ustanovení zákona o tepelnej energetike je inšpektor v zmysle § 89 zákona č. 251/2012 Z. z. o energetike oprávnený uložiť opatrenie na odstránenie zistených nedostatkov. Hlavne sa to týka nepostupovania podľa pravidiel rozpočítavania, kde SOI môže uložiť kontrolovanému subjektu opatrenie na odstránenie zisteného nedostatku aj spätne. V tomto prípade by to znamenalo nutnosť urobiť opravné rozpočítavanie nákladov na teplo na vykurovanie, resp. teplú úžitkovú vodu).
  • Slovenská obchodná inšpekcia nie je oprávnená vymôcť konkrétne právo vlastníka, toto prináleží jedine súdu. Pred riešením sporov súdnou cestou je potrebné, aby vlastníci svoje požiadavky voči správcovi uplatňovali na domových schôdzach a v prípade, že so spravovaním, riešením požiadaviek nebude spokojná väčšina vlastníkov, pristúpili i k zmene správcu.

 

Zdroj : , 07.06.2019 06:00

 

<< Späť na výpis